Pozwolenie na budowę – opóźnienia, nerwy?

Uzyskanie pozwolenia na budowę domu dla wielu inwestorów oznacza ciężki proces przebijania się przez mur biurokracji, niezrozumiałych procedur i przedłużenie procesu budowlanego o tzw. potocznie papierologię. Tymczasem jeśli należycie przygotujemy dokumentację, którą organ administracyjny będzie weryfikował a także zapoznamy się z przebiegiem procedury i ewentualnymi pułapkami uzyskanie pozwolenia na budowę przebiegnie terminowo i bez komplikacji. Niezależnie od tego, jak niespójne i czasem nieracjonalne są przepisy, którym podlega uzyskanie pozwolenia na budowę, urząd rozpatrujący wniosek o pozwolenie na budowę musi przestrzegać procedur w interesie naszym i naszego przyszłego sąsiedztwa. Wydawanie decyzji o pozwoleniu na budowę leży w gestii starostów powiatowych. Jednak w wielu przypadkach starostowie zlecają te zadania do urzędów gminnych, wówczas wystawcą decyzj jest wójt, burmistrz, prezydent miasta, lub – w przypadku większych miast – szefowie wydziałów architektury urzędów dzielnicy działający w imieniu prezydenta miasta.
Wniosek o pozwolenie na budowę powinien być złożony przez inwestora wraz z kompletną dokumentacją projektową w czterech egzemplarzach do wydziału architektury właściwego urzędu. Na rozpatrzenie wniosku organ administracyjny ma 65 dni (ustawa z dn. 7 lipca 1994r. Prawo budowlane art. 35 ust 6). Pozwolenie na budowę może zostać wydane tylko na wniosek inwestora legitymującego się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane– w tym zakresie inwestor składa określonej treści oświadczenie oraz na podstawie kompletnej dokumentacji budowlanej planowanego obiektu. O zakresie i formie projektu budowlanego mówi Rozporządzenie Ministra Infrsruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.
Dokumentacja projektowa powinna być w sposób trwały zszyta, tak aby zapobiec jej rozkompletowaniu, mieć ponumerowane strony i czytelny spis treści tak, aby umożliwić urzędowi sprawne zapoznanie się z materiałami. Standardowa dokumentacja projektowa domu jednorodzinnego powinna zawierać:
1. informację o inwestorze z podaniem danych osobowych i kontaktowych, terenie na którym inwestycja jest planowana tj. dane ewidencyjne nieruchomości oraz krótki opis zamierzenia budowlanego np. „dom jednorodzinny dwulokalowy”. Informacje te z reguły zamieszcza się na stronie tytułowej
2. podstawę prawną, w oparciu o którą został opracowany projekt tzn. wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego.
3. oświadczenia projektantów poszczególnych części projektu o zgodności projektu z przepisami prawnymi wraz z kopiami ich uprawnień stwierdzających prawo do wykonywania samodzielnych funkcji projektowych
4. oświadczenia dostawców mediów użytkowych (woda i odprowadzanie nieczystości, energia, ciepło, gaz, telekomunikacja) o zapewnieniu dostaw tych mediów po wybudowaniu obiektu
5. pozwolenie na wjazd na teren inwestycji z drogi publicznej
6. projekt zagospodarowania terenu inwestycji z wyraźnym oznaczeniem granic tego terenu, usytuowania obiektu budowlanego (domu), określeniem sposobu dojazdu do obiektu, tereny zielone i inne elementy zagospodarowania planowane na działce
7. projekt architektury – za zawartość tej części odpowiedzialny jest uprawniony projektant przygotowany do pełnienia samodzielnych funkcji projektowych
8. projekt konstrukcji – jak wyżej.
Jeżeli występujemy o pozwolenie na budowę budynku wraz ze zgłoszeniem zamiaru wykonania przyłączy to dodatkowo w dokumentacji do wniosku o pozwolenie na budowę muszą znaleźć się uzgodnienia Zakładu Uzgodnień Dokumentacji Projektowej (ZUDP) określające przebieg tych przyłączy oraz projekty instalacji wewnętrznych odbiorczych oraz zewnętrznych dla przyłączy doprowadzających. Nie ma jednak obowiązku występowania o budynek wraz z przyłączami. Na etapie pozwolenia na budowę samego budynku wystarczy jedynie okazać możliwość zasilenia budynku w odpowiednie media (oświadczenia gestorów sieci lub wydane przez nich warunki techniczne). Budowę przyłączy można zalegalizować w odrębnych postępowaniach administracyjnych.
Na etapie postępowania administracyjnego urząd określa strony postępowania, czyli te sąsiednie nieruchomości, na które planowana przez nas inwestycja może oddziaływać. Jeżeli budową naszego domu nie naruszamy interesów sąsiednich działek poprzez na przykład pogorszenie nasłonecznienia sąsiednich budynków, niezachowanie wymaganych prawem odległości zabudowy od granic sąsiednich działek wówczas nasi sąsiedzi nie będą stroną postępowania. To zdecydowanie skraca czas przeprowadzenia całego postępowania i uzyskania prawomocności decyzji o pozwoleniu na budowę, ponieważ eliminuje możliwe protesty przeciwko naszej budowie. Warto o tym pamiętać projektując domy zwłaszcza na małych działkach, gdzie często występują ograniczone możliwości zagospodarowania terenu zgodnie z życzeniami jego właścicieli.
W przypadku gdy urząd wydający pozwolenie na budowę stwierdzi braki w dokumentacji projektowej może wybrać dwojaką ścieżkę administracyjną:
1. na podstawie przepisów postępowania administracyjnego (art. 64. par 2 kpa) wystosować wezwanie do uzupełnienia dokumentacji w terminie 7 dni od otrzymania wezwania przez wnioskodawcę – wezwania z reguły dotyczą drobnych uchybień lub niejasności formalnych nie dotyczących samego projektu budowlanego
2. na podstawie przepisów prawa budowlanego (art.35 ust.3) nałożyć na wnioskodawcę obowiązek uzupełnienia w formie postanowienia o uzupełnieniu dokumentacji w terminie wskazanym przez urząd w postanowieniu. Postanowienia nakłada się w przypadku stwierdzenia niezgodności projektu z przepisami prawa budowlanego, niezgodności lub niejasności co do spełnienia wymogów miejscowego planu zagospodarowania lub decyzji o warunkach zabudowy, braku wymaganych opinii uzgodnień czy pozwoleń. Sprawy te dotyczą kształtu i zawartości samego projektu budowlanego. W każdym z przypadków urząd musi precyzyjnie wskazać zakres dokumentów do uzupełnienia. Nałożenie na inwestora postanowienia o uzupełnieniu wyczerpuje urzędowi drogę do kolejnych wezwań.
Jeśli inwestor dokona stosownych uzupełnień, urząd musi wydać decyzję o pozwoleniu na budowę w przewidzianym prawnie terminie, przedłużonym o czas trwania uzupełniania dokumentacji przez inwestora. Jeśli wnioskodawca nie uzupełni dokumentacji w wyznaczonym terminie, wniosek o pozwolenie na budowę zostanie rozpatrzony odmownie. W takim przypadku po wykonaniu stosownych uzupełnień dokumentacji można złożyć nowy wniosek o pozwolenie na budowę rozpoczynając proces uzyskania decyzji od początku.
Co robić, gdy zapomnieliśmy o konieczności uzyskania któregoś z dokumentów niezbędnych do otrzymania pozwolenia na budowę a jego zdobycie przekracza czas na uzupełnienie wskazany przez urząd rozpatrujący nasz wniosek? Na każdym etapie postępowania administracyjnego można złożyć wniosek o jego zawieszenie i po zdobyciu brakujących dokumentów na podstawie stosownego wniosku wznowić postępowanie.
Po wydaniu przez urząd pozwolenia na budowę następuje czternastodniowy termin na uprawomocnienie liczony od daty odbioru korespondencji przez każdą ze stron postępowania. Oznacza to, że w praktyce termin może być nieco dłuższy gdyż któraś ze stron może odebrać korespondencję z urzędu po powtórnym awizowaniu. Dlatego jeśli bardzo zależy nam na czasie ,warto pozostawać w kontakcie z przyszłymi sąsiadami i monitorować czy korespondencja dociera bez opóźnień. Warto wiedzieć, iż każda ze stron postępowania może dokonać osobistego odbioru pozwolenia na budowę w urzędzie eliminując tym samym ryzyko opóźnień przesyłek pocztowych.
Oprotestowanie pozwolenia na budowę:
Pozwolenie na budowę może zostać oprotestowane przez każdą ze stron postępowania w terminie 14 dni od jego otrzymania. Za datę otrzymania przyjmuję się datę poświadczenia osobistego odbioru w urzędzie lub datę potwierdzenia pocztowego (tzw. zwrotki). Za datę złożenia protestu przez stronę postępowania uznaje się dzień wpływu protestu do urzędu. Po upływie tego okresu w przypadku braku protesów od stron postępowania pozwolenie na budowę zyska klauzulę ostateczności, czyli stanie się prawomocne. W przypadku gdy w stosunku do naszej inwestycji, któraś ze stron postępowania złoży protest ,urząd rozpatrujący wniosek o pozwolenie przekaże dokumentację do organu drugiej instancji czyli samorządowego kolegium odwoławczego – jeśli decyzja została wydana przez urząd gminy lub dzielnicy, lub do urzędu wojewódzkiego – jeśli decyzja została wydana przez starostę powiatowego. Organ drugiej instancji zbada zasadność wniesionego sprzeciwu i w przypadku stwierdzenia jego zasadności – uchyli decyzję o pozwoleniu na budowę. Jesli takia zasadność nie zostanie stwerdzona, organ odwoławczy oddali sprzeciw i wówczas pozwolenie na budowę może zostać uprawomocnione.
Rozpatrywanie protestów w zależności od mobilności danego organu trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy. Po zatwierdzeniu decyzji o pozwoleniu na budowę przez organ drugiej instancji strona protestująca może złożyć odwołanie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Jednakże rozpotrywanie takiej sprawy przez sąd nie wstrzymuje rozpoczęcia budowy. Dopiero na skutek prawomocnego wyroku sądu uzanącego rację strony protestującej inwestor będzie zobowiązany do wstrzymania prac budowlanych i dokonania stosownych zmian w projekcie wskazanych w wyroku sądowym lub to uzupełnienia dokumentacji, jeśli sąd prawomocnycm wyrokiem uznał ją za niekompletną. Po wykonaniu stosownych czynności inwestor może ponownie złożyć dokumentację projektową do rozpatrzenia przez właściwy organ pierwszej instancji.
artykuł autorstwa p. D. Flisiak, Źródło: immobi.pl